富力地產(chǎn)打破僵局，明確提出對市場的看跌，其他局中人不跟也得跟

　　縱然開發(fā)商痛批限購政策飲鴆止渴，地方政府賣地收入銳減有苦難言，中央政府對房地產(chǎn)的調(diào)控仍咬定青山不放松。

　　2011年上半年，中國房地產(chǎn)市場平淡黯然。限購鉗制了市場需求，銀行信貸收緊，海外市場融資成本趨高，國內(nèi)資本市場大門緊閉，地價卻難見下跌。

　　近期陸續(xù)出爐的房地產(chǎn)上市公司中報卻顯示了另一番景象，知名開發(fā)商仍吸金不減，萬科、保利、金地、招商地產(chǎn)1月至6月簽約銷售金額同比增幅分別為79%、81%、109%、62%。但靚麗中報的背后卻隱藏著一個重要事實，由于房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算周期的客觀原因，2011年上半年的部分業(yè)績來源于2010年下半年的簽約預(yù)售。

　　對于開發(fā)商來說，最能助其掌握主動權(quán)的，只有預(yù)售款。近兩個月，一二線房地產(chǎn)市場項目打折促銷的廣告不絕于耳，但鮮有大型知名開發(fā)商做出明確的策略性降價動作，因為上半年他們手里的資金還能撐得過去。

　　但這樣的局面已難以為繼。經(jīng)過2008年市場V型反轉(zhuǎn)的洗禮，過去的降價風向標萬科此際已退居幕后，內(nèi)部暗令不可再提“降價”二字。但事實上，包括萬科在內(nèi)，各大開發(fā)商的降價行動已潛流涌動，團購、內(nèi)部價、送裝修等眾多名目，都旨在讓利客戶。8月17日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正式公布對各地列入新增限購城市名單的五項建議標準，三四線城市限購政策呼之欲出，這令大批已退守至三四線的開發(fā)商都感覺快“繃不住”了。

　　在調(diào)控政策及其預(yù)期的“圍追堵截”下，市場是否已接近反轉(zhuǎn)下行的轉(zhuǎn)折點?一般來說，降價多米諾骨牌效應(yīng)還需要一個“爆破手”它會不會是富力地產(chǎn)?富力近日率先打開虛掩的降價閘門，明確提出了對市場的看跌，不僅自身項目向下調(diào)價10%，還對下半年市場再看跌10%，一時震動同業(yè)，引來側(cè)目與爭議。富力這頭張骨牌，會否引出一連串多米諾效應(yīng)，還有待市場消化與觀察。

　　富力明確看跌

　　“價格在政府的號召之下，大家只能做出向下的調(diào)整。價格方面，我們現(xiàn)在下調(diào)了10%;估計會慢慢跌，下半年可能會再跌10%?！?月23日，富力地產(chǎn)董事長李思廉在中報業(yè)績發(fā)布會上作出上述表示。

　　這是今年房地產(chǎn)調(diào)控以來，大型開發(fā)商高管首次公開表態(tài)“要降價”。雖然此前各大房企都已采用了各種促銷手段，但實際上他們并不愿意對外承認降價。

　　“是否會引發(fā)一輪降價潮，要看具體城市、具體項目和開發(fā)商的具體情況，但對于目前資金壓力大的企業(yè)來說，加速出貨應(yīng)是首選?！贝鞯铝盒腥A南研究部主管張曉端表示。

　　“降價是最后的選擇。特別是經(jīng)過2008年萬科降價后售樓處被砸，大家都明白降價沒有任何好處。”陽光100集團常務(wù)副總裁范小沖表示，“原因有三，一是老業(yè)主鬧事，給企業(yè)品牌帶來傷害;二是大家心里都有數(shù)，如果都高調(diào)降價，整個市場透露出一片下行信號的話，恐怕就沒有多少人買了;三是降價終歸壓縮了利潤，沒人愿意這么干?！?/P>

　　開發(fā)商對于降價心態(tài)糾結(jié)。上半年，大多數(shù)開發(fā)商都收縮戰(zhàn)線，一副“挺著”的架勢，幸虧三四線城市成為銷售的藍海，支撐了業(yè)績。但隨著限購政策向下深入的信號進一步釋放，不少開發(fā)商可能不得不做最后的選擇。

　　“三四線城市限購影響確實很大，我們在煙臺的項目，就是趁著三四線限購政策出來之前開盤。”龍湖地產(chǎn)內(nèi)部人士表示。

　　“越到下面的城市，限購影響越大?，F(xiàn)在一方面限買，另一方面把資金卡住了，再把你的退路三四線城市截住，政府真是圍追堵截，逼著你降價?！边h洋地產(chǎn)內(nèi)部人士表示。其實，早在今年3月，遠洋地產(chǎn)就對多個布局城市制定了降價策略，新盤低價入市，快速回籠資金投入商業(yè)地產(chǎn)。

　　不少一線代理商和市場分析人士認為，現(xiàn)在已經(jīng)到了適當降價的時機，當市場對于房價大降不報太大希望時，只要價格調(diào)整到心理價位，潛在需求就會釋放。

　　“市場依然存在，而且現(xiàn)在是重要的價格彈性窗口期。萬科上半年業(yè)績持續(xù)增長，在市場完全叫停的時候還能出量，說明這是價格彈性窗口，只要價格合適，量是可以走上去的?，F(xiàn)金流是我們今年下半年乃至明年上半年最為重要的，沒有量怎么辦?”世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松表示。

　　中原集團研究部高級經(jīng)理劉淵也有相同看法，“要降就先降，先降能把潛在的需求搶先吸收，小幅度試探性地降不如一次降到位?！?/P>

　　難見大降

　　8月至10月這三個月是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)傳統(tǒng)的推盤高峰期，會不會有更多的開發(fā)商跟進降價，多大幅度的調(diào)價是一次降到位?

　　范小沖認為，跟不跟，不是看別人降價與否，而是看自己公司的情況，是否迫切需要降價回籠資金。但從上半年以來低位成交的情形來看，跟降的人肯定會很多，尤其對上市公司來說，還多一層年度業(yè)績考核的壓力。

　　中報顯示，富力地產(chǎn)今年的銷售目標是400億元，上半年只完成了34%。富力董事長李思廉對此的解釋是，上半年銷售完成比例較低與預(yù)售證發(fā)放較慢有關(guān)，因為在大部分城市，現(xiàn)在政府有關(guān)部門都會跟開發(fā)商談限價問題，所以拿到預(yù)售證的時間比以前要長。他透露，富力三四季度追加了很多預(yù)售證。

　　這是今年開發(fā)商普遍面臨的情況。在北京，為了限制房價平均水平，政府一度停止對4萬元以上項目預(yù)售證的發(fā)放。上半年預(yù)售證發(fā)放的抑制，也導致下半年市場推盤量將更為集中，市場供應(yīng)面臨井噴。

　　劉淵認為，在調(diào)控政策不放松的情況下，開發(fā)商都會采取低價入市的策略，預(yù)計下半年整個市場的房價平均水平會降約10%。但隨著推盤量的增加，交易量緊跟著將有所回升，量和價會達到一個平衡，價格不會一直跌?！皩τ趹?zhàn)線拉得不長的中小開發(fā)商來說，可能選擇將部分項目跳水出售，把這口氣倒過來，就不繼續(xù)降了，捂盤等待更好的機會?！?/P>

　　李思廉在中報業(yè)績發(fā)布會上進一步表示，下半年不會出現(xiàn)價格戰(zhàn)，因為現(xiàn)在房地產(chǎn)變成一個不易進入的行業(yè)，需要大量的資金、人才，才能做好一個項目，所以大家舍不得打價格戰(zhàn)，有的開發(fā)商如果覺得對手比自己強，可以先停下來不賣。基本上，處于行業(yè)前列的公司，大家相互競爭了十來年，不會再出現(xiàn)打價格戰(zhàn)的局面。

　　房價難以大降的另一個重要原因是地價的支撐。2011年上半年，地方政府雖然賣地收入大減，但土地成交價格和出讓底價均未見明顯下跌。

　　中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，1月至6月全國130個城市共推出土地11674宗，推出土地面積54167萬平方米，同比增加12%;其中住宅類用地3492宗，推出面積19435萬平方米，同比減少15%。不過，全國130個城市土地成交溢價率為27%，較去年同期僅減少4個百分點。

　　7月，國泰君安對“招保萬金”等四大房地產(chǎn)龍頭公司的調(diào)研顯示，目前開發(fā)商普遍表示，地價尚無明顯下滑的趨勢，部分區(qū)域起拍底價反而有所上升，主要由于政府對溢價率的控制。但住宅土地成交量明顯下滑，出讓偏少，現(xiàn)在地方推地都要事先采取措施防止流拍。

　　收購暗涌

　　每次市場下行都意味著行業(yè)整合洗牌。2011年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的并購交易明顯活躍，并購金額創(chuàng)新高，大型開發(fā)商趁機兼并收購小開發(fā)商，獲得廉價的土地。隨著調(diào)控繼續(xù)深入和房價持續(xù)下探，地產(chǎn)行業(yè)的兼并收購交易將更加活躍。

　　中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，1月至7月，房地產(chǎn)行業(yè)公開的股權(quán)并購合計為62宗，總金額達到175.39億元，相比去年同期的36宗及86.85億元分別上漲了72.2%及101.9%。今年前七個月的并購總金額已超過去年全年的交易額165.25億元。

　　小企業(yè)在資金緊縮下行動的步驟是：停買地減開工降價賣公司。主流開發(fā)商的資金實力、執(zhí)行力都較強，推貨量集中在大型開發(fā)商，整個市場損失的部分幾乎全由中小開發(fā)商承擔。

　　范小沖表示，“大型房企選擇降價，有時并不全為了生存，也有其他戰(zhàn)略考慮。比如拉低價格，回籠資金，兼并活不下去的小公司，這也是做一個對沖?！?/P>

　　他透露，上半年陽光100集團兼并了300萬平方米的土地，住宅、商業(yè)都有。被兼并的企業(yè)有些是活不下去了，賣部分或全部股權(quán)給大開發(fā)商;有些是因為政策調(diào)控，認為房地產(chǎn)市場不確定因素太多，不想玩了。

　　對大開發(fā)商來說，小企業(yè)手里的土地是最具價值的，土地款已經(jīng)付清，并且近年“招拍掛”的土地都需配建保障房、商業(yè)開發(fā)，而小企業(yè)早年拿到的土地更加干凈。

　　萬科2011年中報顯示，上半年萬科共收購了十家公司，共付出約46億元。其中最大的一宗交易為，廣州萬科以31億元收購廣州市番禺向信房地產(chǎn)有限公司100%股權(quán)，獲得新光城市花園項目。

　　隨后，萬科將該項目正式更名為“萬科紅郡?翡翠”，該項目凈用地面積約34萬平方米，容積率1.68，建筑面積約57.2萬平方米，目前已完工及在建開發(fā)面積約10.4萬平方米，還剩46.8萬平方米的建筑面積亟待開發(fā)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，十大標桿房企在2011年上半年的市場占有率已從2010年年底的9%升至11%。

　　中原地產(chǎn)認為，如何解決資金壓力并消化庫存，將是中小房企下半年的最大難題，降價求量或被并購抱團取暖應(yīng)是目前最好的選擇。預(yù)計全年房地產(chǎn)市場并購將超過120宗，全年交易額可能上沖400億元高點。